INGATLAN ADÁSVÉTEL
Ingatlanokkal kapcsolatos jogszabályok
Ingatlanvásárlás
Az ingatlanvásárlás egyben befektetés is, a legtöbbünk számára életünk legnagyobb befektetése. Ezért a döntést
mindig felelősséggel kell meghoznunk. Az ingatlan kiválasztása, megvásárlása nagy izgalommal jár, hiszen
hamarosan új otthonba költözünk, életünk reményeink szerint megváltozik, kényelmesebbé válik. Ha most nem
vagyunk elég körültekintőek, felkészültek, a rossz választás megkeserítheti mindennapjainkat, elronthatja
örömünket.
Mire figyeljünk telekvásárlásnál?
Elsődlegesen arra, hogy hol vesszük meg azt a telket, ahová majd a családi házunkat fogjuk felépíttetni. Fontos tényező a munkahely (óvoda, iskola) közelsége, vagyis mennyi időt vesz igénybe a mindennapi ingázás. Másik szempont a környék frekventáltsága, hiszen ez határozza meg leendő házunk értékét és nem az épület szépsége. Családi házunkat átalakíthatjuk, átépíthetjük a későbbi igényeknek megfelelően, de a telkünket nem tologathatjuk egyik utcából, vagy városból a másikba.
Gondoljuk végig, hogy milyen házat szeretnénk, s kérjük építész segítségét a megfelelő telek kiválasztásában. Ideális, ha a telek nem túl elnyújtott téglalap vagy négyzet formájú. A helyi építési szabályzat és az OTÉK határozza meg, hogy milyen házat lehet rá építeni, melyről a helyi építési hatóságnál informálódhatunk. Ezekben az előírásokban szerepelnek azok a műszaki követelmények, amelyeket be kell tartaniuk az építtetőnek, a tervezőnek, a kivitelezőnek és a hatóság szakembereinek. A telek övezeti besorolása megadja, hogy hány százalékát építhetjük be, mely részén kell a házat elhelyezni (szabadonálló, oldalhatáron álló, zártsorú, ikerházas), valamint milyen magas lehet az épület. A zöldterületi hányad megmutatja, hogy minimálisan mekkora felületet kell zöld növényzettel borítani. Lehetnek előírások a helyi építési szabályzatban a tető formájára, fedésére is.
Tájékozódjunk a közművekről, hogy melyek vannak a telken belül, illetve az utcában, és milyen költsége lesz a bekötésnek.
Ha a telkünk nagy mértékben lejtős, az növeli az építés költségeit és meghatározhatja a gépkocsival való behajtást. Tájolás tekintetében irányadó, hogy mekkora lesz az egyes helyiségek fényigénye, mikor süssön a nap a teraszra, mit szeretnénk ültetni a kertbe, esetleg telepítünk-e napelemeket.
Szükség esetén elképzelhető, hogy az építkezés előtt kisebb feltárási munkát is el kell végezni. Ha olyan telket vásárolunk, melyen elbontásra ítélt épület áll, számoljunk annak bontási költségeivel. Ha egy lebontott épület helyén már elkezdett építkezésre esik a választásunk, nem tudhatjuk biztosan, hogy milyen mértékig és mélységig takarították ki előzőleg a területet, emiatt érhetnek később meglepetések. Ha úgy döntünk, hogy egy meglévő családi házat vásárolunk, mindig nézzük meg, hogy valóban minden épület szerepel-e a tulajdoni lapon, illetve a valóságban is ott vannak-e, ahol a papíron. Ellenőrizzük az alaprajzot, a ház funkcionális kialakítását, a helyiségek méretét, tájolását, bútorozhatóságát, az épületszerkezetek állapotát, a kerítések meglétét. Lényeges lehet még a garázs, vagy gépkocsibeálló kialakítása, illetve az udvar és a kert méretei.
Nézzünk utána a tulajdonviszonyoknak, van-e a telekre bejegyzett jelzálogjog, haszonélvezet, építési tilalom. A telken álló műemléképület felújítása jelentősen növelheti költségeinket, átalakítását a hatóság megtilthatja.
Mire figyeljünk lakásvásárlásnál?
Mindenekelőtt döntsük el, hogy megengedhetjük-e magunknak az új építésű lakást, vagy inkább a használtak közt keresgélünk. Ez utóbbi nem feltétlenül jelent hátrányt, de számolnunk kell azzal a ténnyel, hogy valószínűleg valamilyen felújítást vagy átalakítást kell végeznünk mielőtt használatba vennénk, míg az új lakás esetében legtöbbször beleszólhatunk a kialakításba, hiszen még nem nyerte el végleges formáját, amikor lekötjük. További előny, hogy a mai szabvány előírásoknak (pl. hőszigetelés, egyedi mérésű fűtés, több ponton záródó biztonsági ajtó...) maradéktalanul megfelel. Az első tulajdonos által árult új építésű lakást "újszerűnek" nevezik. Fontos tudni, hogy minden lakást csak energetikai tanúsítvány Épületenergetikai tanúsítvány:
A 176/2008. (VI. 30.) korm. rendelet alapján 2012. január 1. után az ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás, vagy 1 évet meghaladó bérbeadás esetén kötelező, kivéve
- 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre
- jogszabállyal védetté nyilvánított épületre, valamint jogszabállyal védetté nyilvánított területen (műemlékileg védett, helyi építészeti értékvédelemben részesült) lévő épületre
- évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre
Az épület energiafelhasználását betűjellel, illetve százalékos értékkel adják meg. Minél alacsonyabb az érték, annál jobb. Ez a rezsiköltségen is megmutatkozik.
Átlagos érték: F 151-190% birtokában lehet értékesíteni.A lakást érdemes többször megtekinteni. Ha csupán hétvégén megyünk el, a közeli forgalmas utca is csendesnek tűnhet. Ennek ellenkezője, ha hétköznap délelőtt látjuk, amikor a szomszédok nincsenek otthon és így nem hallhatjuk az esetleges átszűrődő zajokat, melyek később majd az idegeinkre mennek. Ha csak sötétben nézzük meg, nem lehetünk tisztában a valódi fényviszonyokkal. Nem tudjuk, hogy melyik szoba világos, mennyire jut be a természetes fény a helyiségekbe. Nem beszélve arról a tényről, hogy villanyfényben bizonyos hibák, falrepedések is kevésbé látszatosak.
A falak repedései, padlósüllyedések, beázások nemcsak az ingatlan esztétikai értéket csökkentik, súlyos konstrukciós hibát is jelezhetnek. Amennyire csak lehet, nézzünk be minden zugba, bútorok mögé, szimatoljunk körbe penész után kutatva, amely szintén beázás, vagy rossz szigetelés következménye. Ha megtehetjük, vigyünk egy szakértőt (pl. építészt, statikust, ingatlanközvetítőt, esetleg társasházkezelőt) magunkkal, hogy felmérje ezen hiányosságokat, mert a javításuk komoly költségeket róhat ránk.
Érdeklődjünk a víz-, gáz- és elektromos vezetékek állapotáról. Ezek felújítására sokszor nem fordítanak kellő figyelmet. A régi villamosvezetékek lakástüzet okozhatnak, a vízvezeték korróziója csőtörést eredményezhet. Ne dőljünk be a külcsínnek! Figyeljünk oda, hogy ha van mérőóra, az hitelesített legyen.
Amennyiben fontos szempont számunkra a panoráma, ne csak a teraszról nézzünk körbe, hanem érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a szomszédos telkeken nem terveznek-e komolyabb építkezést, nem húznak-e az orrunk elé egy magas épületet, ami azonnal tönkreteszi a hőn áhított kilátást.
Ha nincs autónk, győződjünk meg a környékbeli tömegközlekedés járatainak gyakoriságáról. Ha van gépkocsi a családban, netán több is, akkor gondolnunk kell ezek elhelyezésére. Érdeklődjünk, hogy tartozik-e a lakáshoz kocsibeálló, vagy garázs, milyen parkolási lehetőségek vannak az utcában. Elképzelhető, különösen nagyobb városokban, hogy parkolási engedélyt kell kérni a helyi önkormányzattól, amiért persze fizetni kell.
Kérjük el a tulajdonos közmű számláit, érdeklődjünk a közös költség felől, nehogy utólag kellemetlen meglepetések érjenek bennünket. Így könnyen fel tudjuk mérni, mekkora havi költséggel jár a lakás fenntartása. Keressük fel a társasház közös képviselőjét, akitől szintén hasznos információkhoz juthatunk a lakással és a társasházzal kapcsolatban. Megtudhatjuk, hogy terveznek-e nagyobb beruházást a közeljövőben (pl. felújítás), van-e adóssága a társasháznak (pl. közmű), illetve közös költség tartozása a lakás tulajdonosának. Beszélgessünk a szomszédokkal, az itt élő emberekkel is.
Érdemes a környékkel megismerkedni, milyen bevásárlási lehetőségek vannak, milyen szolgáltatások érhetők el (pl. fodrász, szervíz, orvos...), messze van-e az óvoda, iskola, játszótér. Ha van kutyánk, tájékozódjunk, hogy hol tudjuk sétáltatni, van-e megfelelő zöldterület.
Ha megtaláltuk álmaink otthonát, menjünk be a földhivatalba (bármelyik városban) és nézzük meg az ingatlan tulajdoni lapját. A tulajdoni lap részei:
I. az ingatlan adatai
II. a tulajdonos(ok) adatai
III. az ingatlan terhei
A tulajdoni lap valódiságát bizonyítja a különleges, vízjellel ellátott papír, a lapokat összefogó négyzet alakú átpántoló címke speciális grafikával és a hologramos biztonsági pecsétcímke egy 11 karakterből álló sorszámmal. A bejegyzések, esetleges perek, jelzálogok vagy megosztott tulajdon ugyanis alaposan megnehezíthetik az ügymenetet. Az ingatlan adásvételi szerződésnek meghatározott formai és tartalmi követelményei vannak, ezért minden esetben ügyvéd közreműködésére van szükség.
Az adásvétel létrejöttének biztosítékai
Foglaló vagy előleg?
Amennyiben megegyeztünk a vételárban, gondoljuk át, hogy foglalót vagy előleget adunk az ingatlan
"lestoppolására". Az előleget az adásvétel meghiúsulása esetén visszakaphatjuk, de a foglalót, ha
esetleg menet közben elállunk a vásárlástól, elveszítjük.
Hogy miért adnak sokan mégis foglalót? Mert ezzel az eladó garantálja, hogy nekünk fogja eladni az
ingatlant. Ha ugyanis ő állna el minden ok nélkül a szerződéskötéstől, akkor a foglaló kétszeresét köteles
visszafizetni. Ezért javasolt, hogy amennyiben bizonytalanabb ügyletről van szó, akkor a vevő csak előleget
adjon, ezzel szemben a komolyabb vételi szándékot a foglaló testesíti meg. Szokásos mértéke általában a vételár
10%-a, amely beleszámít a vételárba.
Fontos tudnivaló, hogy foglaló adásának feltétele az érvényes (ingatlan adásvétel esetén tehát írásba
foglalt) szerződés. Ennek hiányában az esetleg átadott vételár részlet csak előlegnek minősülhet, foglalónak
nem.
Előszerződés
Ha az eladó és a vevő megállapodtak az adásvétel lényeges kérdéseiben, egy előszerződés megkötésével és
foglaló átadásával kölcsönösen bebiztosíthatják magukat. Ezzel kötelezettséget vállalnak egy meghatározott
későbbi időpontban a "végleges" szerződés megkötésére az előszerződésben rögzített feltételekkel.
Az előszerződés megkötéséhez ügyvédi ellenjegyzésre nincs szükség. Olyankor szokás előszerződést készíteni,
ha a felek az ügyletet biztosítani akarják, de tényleges szerződést valamely okból (pl. folyamatban lévő
hagyatéki eljárás) nem tudnak kötni.
A tulajdonjog átruházására és a vételár kifizetésére az előszerződés megkötésével még nem kerül sor.
A tulajdonjog fenntartása
Az eladót biztosítja az az általános gyakorlat, hogy a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja tulajdonjogát.
Erre akkor kerülhet sor, ha a vevő nem tudja kifizetni egy összegben a teljes vételárat. Ezen idő alatt a vevő
az ingatlant nem terhelheti meg és nem adhatja el.
A tulajdonjog fenntartás azonban nemcsak az eladót védi. Ha az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzik a
tulajdonjog fenntartást, bárki számára egyértelmű, hogy az ingatlanra már kötöttek adásvételi szerződést, így
az eladó már nem tudja újból eladni, vagy megterhelni.
A tulajdonjog fenntartását kikötni csak a szerződés megkötésekor, és csakis írásban lehet.
A gyakorlatban az eladó az ügyvédnél letétbe helyezi a tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozatot, s
amikor hozzájut a vételár teljes összegéhez, értesíti az ügyvédet, aki az okiratot benyújtja a földhivatalhoz.
Késedelmi kamat és kötbér
A szerződő felek az adásvételi szerződésben az eladó birtokbaadásának valamint a vevő fizetési késedelmének
esetére biztosítékokat köthetnek ki. Ilyen biztosíték a késedelmi kamat, illetve késedelmi kötbér.
Lehetőség van arra is, hogy ha a késedelem ideje a 30 napot meghaladja, a szerződő fél a szerződéstől
elálljon, természetesen a foglaló jogkövetkezményének alkalmazása mellett. Tehát ha a szerződés teljesítésének
meghiúsulásáért a vevő felel, akkor az adott foglalót elveszíti, illetve ha az eladó hibája, akkor a kapott
foglaló kétszeres összegét köteles a másik fél részére megtéríteni.
Elővásárlási jog
Ha olyan ingatlant kíván eladni a tulajdonos, amit elővásárlási jog terhel, akkor az elővásárlási jog
összes jogosultját erről írásban értesíteni kell (célszerű tértivevényes levélben a földhivatalnál bejegyzett
lakcímre küldve). A levélnek tartalmazni kell az ingatlan eladási árát és egy ésszerű határidőt, ameddig az
elővásárlásra jogosult élhet jogával. Ez a gyakorlatban magánszemélyek esetén 8-15 nap, jogi személyek és egyéb
szervezetek vonatkozásában legalább 30 nap. Ha ezt a határidőt a jogosult elmulasztja, akkor az ingatlan
szabadon értékesíthető. Ha azonban elővásárlási szándékát írásos elfogadó nyilatkozatával jelzi, s a megadott
határidőig a vételárat megfizeti, vagy ügyvédi letétbe helyezi, akkor vele kell az adásvételi szerződést
megkötni.
Az adásvételi szerződésben szereplő vételár nem lehet magasabb, vagy alacsonyabb, mint ami a levélben
szerepelt. Amennyiben több elővásárlásra jogosult is van, akkor az eladó szabadon választhatja ki, hogy ezek
közül melyiknek adja el az ingatlant.
Elővásárlási jog keletkezhet jogszabály vagy a felek írásbeli megállapodása alapján. A földhivatalnál a
tulajdoni lapon mindig be kell jegyezni, kivéve a jogszabályon alapulót (pl. osztatlan közös tulajdon). Az
elővásárlási jog nem örökölhető és nem ruházható át.
Visszavásárlási jog
Ha az eladó valamilyen okból meghatározott időn belül vissza kívánja vásárolni az ingatlant, erről nyilatkozhat
a vevő felé. Ezzel fenntartja magának a jogot, hogy egy későbbi időpontban egyoldalú nyilatkozattal azt
visszavegye. Visszavásárlási jog csak az adásvételi szerződéssel egyidejű írásba foglalás esetén,
legfeljebb 5 évre köthető ki. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető.
A visszavásárlási ár azonos az eredeti vételárral, de az eredeti vevő követelheti azt az összeget, amellyel
az ingatlan értéke a hasznos ráfordítások folytán növekedett, a visszavásárló pedig levonhatja az időközi
romlásból eredő értékcsökkenést.
Adásvételi szerződés
Az ingatlan adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha azt írásban kötik meg és közokiratba, vagy ügyvéd által
ellenjegyzett magánokiratba foglalják. Az ügyvédi munkadíj általában a vételár 0,5-1%-a.
A szerződés alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdonát a vevőre átruházni és azt a vevő
birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni. A szerződés megkötése
előtt az eladónak tájékoztatnia kell a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól, körülményeiről (pl. per-,
teher- és igénymentesség), valamint szavatolni, hogy a vevő tulajdonszerzésének nincs akadálya. A vevő akkor
szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ha a szerződés alapján a földhivatal azt bejegyzi az
ingatlan-nyilvántartásba.
Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi és formai elemei:
A szerződő felek adatai: a magánszemély családi és utóneve, ideértve a születési családi és utónevet, születési helye és ideje, anyja neve, lakcíme, továbbá a személyi azonosítója (statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetén ennek megnevezése, statisztikai azonosítója, székhelye, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének száma).
A szerződő felek állampolgársága: az adózás, illetve az ingatlan-nyilvántartás miatt lényeges.
Az adásvétel tárgya: az ingatlan tulajdoni lap szerinti pontos megjelölése, az átruházandó tulajdoni hányad meghatározása és az ingatlan részletes leírása, esetleges tartozékai.
Vételár: az összeg megjelölése (pénz vagy más dolog) és kiegyenlítésének módja, időpontja.
Az ingatlan tulajdonjogának átruházása: a jogváltozás jogcíme (adásvétel, csere...), az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő jog pontos megjelölése (tulajdonjog), az eladó hozzájárulása az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez és a vevő birtokába bocsátásának időpontja.
Dátum, aláírások: az ingatlan adásvételi szerződés minden lapján szerepelnie kell a szerződő felek, valamint az ellenjegyző személy aláírásának. Az esetleges tanúk aláírása csak az utolsó lapra kell.
Ellenjegyzés: tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.
Ha a felet meghatalmazott képviseli, az adásvételi szerződéshez csatolni kell a meghatalmazást is. Az ingatlan adásvételi szerződést a megkötésétől számított 30 napon belül be kell nyújtani a földhivatalba. A földhivatali eljárási díj 6600 Ft ingatlanonként.
Szerződésminták
- Adásvételi előszerződés foglalóval
- Adásvételi szerződés
- Adásvétel haszonélvezeti jog alapításával
- Adásvétel haszonélvezet lemondással
- Adásvétel visszavásárlással
- Elővásárlásra jogosult tulajdonostárs tájékoztatása
- Elővásárlásra jogosult nyilatkozata
- Elővásárlási jogról való lemondás
- Csereszerződés
- Csere értékkülönbözettel
- Eladó hozzájáruló nyilatkozata tulajdonjog bejegyzéshez
- Átadás-átvételi jegyzőkönyv ingatlan birtokbaadásához
- Nyilatkozat illetékkedvezményhez 1 éven belüli lakásvásárlásról
Érvénytelen szerződés
Az adásvételi szerződés kötéséhez szerződési képességgel kell rendelkezni. Ennek megfelelően semmis a fél
nyilakozata ha
- cselekvőképtelen,
- korlátozottan cselekvőképes (14 év feletti) kiskorú, és törvényes képviselője beleegyezése, vagy jóváhagyása nélkül tett nyilatkozatot,
- cselekvőképességet kizáró gondnokság alatt álló személy,
- olyan cselekvőképességet korlátozó gondnokság alatt álló személy, akinek az ingatlanvagyonával való rendelkezési jogát a bíróság korlátozta.
- az eladó nem tulajdonosa az ingatlannak,
- nem foglalták írásba,
- nem tartalmazza az ingatlan és az ellenszolgáltatás megjelölését,
- nem tartalmazza a felek személyét,
- em tartalmazza az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló akaratot,
- jogszabályba ütközik, vagy jogszabály megkerülésével kötötték,
- nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközik.
Kiskorú ingatlantulajdonának átruházása esetén a gyámhatóság jóváhagyása szükséges a törvényes képviselő jognyilatkozatának érvényességéhez. Kivéve azt az esetet, amikor az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg kerül sor haszonélvezet alapítására.
Az adásvétel útján való tulajdonszerzés esetén a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik. Tehát az ingatlan tulajdonosa az, akinek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
Az adásvétel költségei
A költségek megosztása a Polgári Törvénykönyv szabályai és a kialakult gyakorlat alapján zajlik, melytől a
szerződő felek közös megegyezéssel eltérhetnek.
-
A vevő költségei:
- szerződéskötési költségek (pl. ügyvédi munkadíj, stb.)
- visszterhes vagyonátruházási illeték
- az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei
- az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségek (pl. jelzáloggal biztosított tartozások kifizetése, stb.)
- személyi jövedelemadó
Az eladó költségei:
Illeték
Minden ingatlanvásárlás után a vevőnek úgynevezett visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.
Ennek alapjául az adásvételi szerződésben szereplő összeg, vagyis az ingatlan forgalmi értéke szolgál. Ha a
vásárlást megelőző vagy az azt követő 1 éven belül értékesítünk egy másik ingatlant, akkor a két ingatlan
értékkülönbözetét kell figyelembe venni, csakúgy mint lakáscsere esetén. Ez azt jelenti, hogy akkor is
fizetünk, ha drágább lakásból olcsóbba költözünk.
Az illeték mértéke ingatlanonként:
| Ingatlan típusa: | Forgalmi értékének: | Illeték: |
| Lakástulajdon | 4 millió Ft alatti része | 2% |
| 4 millió Ft fölötti része | 4% | |
| Egyéb ingatlan | 1 milliárd Ft alatti része | 4% |
| 1 milliárd Ft fölötti része | 2% (max. 200 millió Ft) |
Résztulajdon szerzésekor a szerzett tulajdoni hányaddal arányosítva alkalmazandó a fenti számítási mód. Az illetéket 100 Ft-ra kerekítve kell kiszámítani.
Kedvezmények:
Új építésű lakás vásárlása esetén amennyiben a forgalmi érték nem haladja meg a 30 millió Ft-ot, az első 15 millióra elengedik az illetéket.
35 évnél fiatalabbaknak is 50% (max. 40 000 Ft) illeték-kedvezmény jár első lakástulajdonuk megszerzésére, amennyiben a lakás értéke nem haladja meg a 8 millió Ft-ot. Első lakastulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Nekik - kérelem alapján - a részletfizetést is engedélyezik max. 12 hónapra.
Részletfizetés vagy illetékkedvezmény más esetekben méltányossági kérelem benyújtásával kérhető, ezt az illetékhivatalnak kell elküldeni amikor megkapjuk a lakásvásárlás után kiszabott illetéket.
Illetékmentes a lakóház épitésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző 4 éven belül lakóházat épít az ingatlanon, amit a használatba vételi engedély igazol. Szándékáról az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.
Adó
Az ingatlan átruházásából származó, adásvételi szerződés alapján megszerzett jövedelem után az eladónak - más jövedelmekhez hasonlóan - adókötelezettsége keletkezik. Az adókötelezettség nemcsak adófizetési, hanem bevallási kötelezettséget és az ingatlanügylettel kapcsolatos okiratok megőrzését is jelenti.
Magánszemély esetében a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 16%.
A jövedelem kiszámítása:
A bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár, melyet a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. A bevételből levonható igazolt költségek:- A megszerzésre fordított összeg és ezzel összefüggő kiadások
Az eladott lakás megvásárlásakor fizetett vételár vagy a megszerzésre fordított összeg (pl. a csereingatlan értéke). Ha az eladott lakást örökölték vagy az eladó ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg (például mert nem szabtak ki illetéket), akkor a bevételt annak 75%-ával kell csökkenteni. A megszerzéssel összefüggő kiadások a vagyonszerzés után fizetett illeték, illetve az ügyvédi vagy közjegyzői munkadíj, valamint az ingatlanközvetítő megbízási díja.
- Az értéknövelő beruházások
Az eladást megelőző 2 éven belül a lakás korszerűsítésére és/vagy állagmegóvásra fordított kiadásokat kell figyelembe venni, ha azok az eladásból származó bevétel 5%-át meghaladják. Értéknövelő beruházás lehet a tetőtér beépítése, kerítés építése, parkosítás, stb. Korszerűsítés a lakás komfortfokozatának növelése céljából víz-, csatorna-, elektromos, gázközmű bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése, fürdőszoba létesítése olyan lakásban, ahol még ilyen helyiség nincs, központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújuló energiaforrások (pl. napenergia) alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése. A korszerűsítés része az ehhez közvetlenül kapcsolódó helyreállítási munka, a korszerűsítés közvetlen költségeinek 20%-áig.
- Az átruházással (eladással) kapcsolatos kiadások
Lehetnek ügyvédi, közjegyzői díjak, közvetítői jutalék, hirdetési költség, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget (illeték).
Ha a bevétel kiszámítása a fentiek szerint megtörtént, akkor már egyszerűen számítható a jövedelem is:
- Lakás céljára szolgáló ingatlan esetén:
Értékesítés időpontja: Jövedelem: Megszerzés éve a bevétel 100%-a Megszerzést követő 1. év a bevétel 100%-a Megszerzést követő 2. év a bevétel 90%-a Megszerzést követő 3. év a bevétel 60%-a Megszerzést követő 4. év a bevétel 30%-a Megszerzést követő 5. vagy további évek a bevétel 0%-a
- Minden egyéb ingatlan esetén:
Értékesítés időpontja: Jövedelem: Megszerzést követő 0-5. év a bevétel 100%-a Megszerzést követő 6. év a bevétel 90%-a Megszerzést követő 7. év a bevétel 80%-a Megszerzést követő 8. év a bevétel 70%-a Megszerzést követő 9. év a bevétel 60%-a Megszerzést követő 10. év a bevétel 50%-a Megszerzést követő 11. év a bevétel 40%-a Megszerzést követő 12. év a bevétel 30%-a Megszerzést követő 13. év a bevétel 20%-a Megszerzést követő 14. év a bevétel 10%-a Megszerzést követő 15. év a bevétel 0%-a
Az ingatlan megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották. Ha az ingatlant öröklés útján szerezték, akkor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja.
Kedvezmények:Tovább csökkenthető az adóalap, ha az átruházásból származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben biztosított férőhely - visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti. Ha ez az adófizetést megelőzően történt, az adónak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetni, ha azt követően 2 éven belül, akkor az adózó adókiegyenlítésre jogosult.
Az adóhatóság a fizetésre kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire,valamint a jövedelem felhasználására való tekintettel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különösen akkor lehet számítani, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.
A 2007. dec. 31. előtt megkötött adásvételi szerződés jövedelme után érvényesíthető a lakásszerzési kedvezmény. A befizetett adó visszaigényelhető a jövedelem azon része után, amelyet saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított.
"Szocpol"
A "szocpol", azaz új nevén a lakásépítési támogatás nem csak építkezésre vehető igénybe, hanem lakásvásárlásra is, azonban 2012-től ez komoly feltételekhez kötött:- csak új lakás építéséhez, vagy új lakás vásárlásához
- az igénylő minimum 1 gyermekkel rendelkező, vagy vállalt gyermeket ígérő házaspár
- csak 40 év (vállalt gyermek esetén 35 év) alatti személyek igényelhetik
- minimálisan az egyik szülőnek legalább fél éve bejelentett munkaviszonnyal kell rendelkeznie
- egyik fél sem rendelkezhet lakással
- az igénylőknek köztartozásmentes adózóknak kell lenniük, melyet adóhatósági igazolással kell bizonyítaniuk
- az épületnek minimum B energetikai kategóriájúnak kell lennie
- az építkezés/vásárlás során felmerült költségeket számlával kell igazolni
- a lakásigénynek "méltányolhatónak" kell lennie
Előre 2 gyermeket lehet vállalni, az elsőt 4 éven belül, a másodikat 8 éven belül.
A vissza nem térítendő támogatás utólagos finanszírozás keretében kerül kifizetésre. A pénzösszeg függ a gyermekek számától, valamint az építendő/megvásárolandó lakás méretétől:
2 gyermek 3 gyermek 4 gyermek Hasznos alapterület Összeg Hasznos alapterület Összeg Hasznos alapterület Összeg 60-75 m2 800.000 Ft 70-85 m2 1.200.000 Ft 80-95 m2 1.600.000 Ft 75-90 m2 1.000.000 Ft 85-100 m2 1.500.000 Ft 95-110 m2 2.000.000 Ft 90 m2 felett 1.300.000 Ft 100 m2 felett 2.000.000 Ft 110 m2 felett 2.500.000 Ft
A támogatás összege a következőképp változik B-nél jobb energiaosztályú lakások esetében:- A energiaosztályú lakás építése esetén: 1.1 szorzó
- A+ energiaosztályú lakás építése esetén: 1.2 szorzó
- Passzív lakás építése esetén: 1.3 szorzó
- A megszerzésre fordított összeg és ezzel összefüggő kiadások
