INGATLAN BÉRLÉS
Ingatlanokkal kapcsolatos jogszabályok
Kiadó lakás
Sokan nincsenek olyan szerencsés helyzetben, hogy saját lakást vásároljanak. Az új élet, új munkahely, új
suli rendszerint bérelt lakásban kezdődik, amiből bőven van kínálat. A jelenlegi gazdasági helyzet és az
ingatlanpiac a bérlőknek kedvez, hiszen a bérleti díjak alacsonyak.
Mire figyeljünk bérlőként?
Érdemes először feltérképezni azt a városrészt, ahol lakást keresünk. Tájékozódjunk, beszélgessünk olyan emberekkel, akik jó helyismerettel rendelkeznek, s tanácsaikat vegyük figyelembe.
Lényeges szempont, hogy a lakás közel legyen a munkahelyhez, iskolához, legyen lehetőség a közelben a mindennapi bevásárlásra, illetve jól megközelíthető legyen mind tömegközlekedéssel, mind pedig gépkocsival.
Fontos tényező a lakás nagysága, ezért előre el kell dönteni, hogy hány ember fog együtt élni. Ha egyedül, vagy csak 1-2 emberrel béreljük a lakást, könnyebb az egymáshoz való alkalmazkodás, mindenkinek lesz intim szférája, ahová tetszés szerint elvonulhat tanulni, vagy kikapcsolódni. Ha sokan fogunk együtt lakni, inkább a buli hangulat lesz az uralkodó. Kizárólag megbízható emberekkel, ismerősökkel költözzünk össze! Nagyobb csapat esetén számoljunk azzal is, hogy a különböző igények sok súrlódást, vitát eredményezhetnek a lakótársak közt.
Mindenekelőtt tájékozódjunk a havi bérleti díjon felül fizetendő költségekről. Általában mindenhol kérnek kauciót, ami 1-3 havi bérleti díj összege. Ezt előre kell fizetni, biztosítékként az esetleges rongálások, javítások miatt, illetve szerződésszegés esetén sem kötelesek visszaadni. Amennyiben a bérleti díj nem tartalmazza a lakás rezsiköltségét, azt külön, a szolgáltató által küldött "sárga csekken" kell befizetni. A rezsi a közüzemi díjakból (pl. gáz, villany, távhő, víz) és a közös költségból tevődik össze. Ez utóbbi minden társasházban változó összeg, alapvetően a kisebb lakások közös költsége kevesebb. Csak olyan lakást béreljünk ki, ahol mérhető az energia- és vízfogyasztás, így nem kell attól tartanunk, hogy az előző lakó tartozását is rajtunk fogják év végén behajtani. Sokat spórolhatunk, ha egyedi gázfűtéses, konvektoros lakást választunk. Nyugodtan kérjük el a lakás energetikai tanúsítványát Épületenergetikai tanúsítvány:
A 176/2008. (VI. 30.) korm. rendelet alapján 2012. január 1. után az ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás, vagy 1 évet meghaladó bérbeadás esetén kötelező, kivéve
- 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre
- jogszabállyal védetté nyilvánított épületre, valamint jogszabállyal védetté nyilvánított területen (műemlékileg védett, helyi építészeti értékvédelemben részesült) lévő épületre
- évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre
Az épület energiafelhasználását betűjellel, illetve százalékos értékkel adják meg. Minél alacsonyabb az érték, annál jobb. Ez a rezsiköltségen is megmutatkozik.
Átlagos érték: F 151-190% is.A kicsi, praktikus, 1-2 szobás lakások pillanatok alatt elkelnek, ezért ha ilyet szeretnénk bérelni, legyünk gyorsak. Ha megtaláltuk a megfelelőt, béreljük ki akár egyedül is, lakótárs később biztosan akad. Igaz ugyan, hogy így kis ideig többe fog kerülni a bérlet, de egy jó lehetőséget nem érdemes elszalasztani.
Bútorozott lakás esetén a bérleti díj magasabb lesz valamivel, mint a bútorozatlan lakásé. Saját berendezési tárgyaink költöztetése viszont szintén nincs ingyen, így ez inkább csak hosszú távú bérletnél javasolt. Arra azonban figyeljünk oda, hogy a tulajdonos által otthagyott bútorok ne legyenek túlságosan ócskák, mert azok közt elég kényelmetlen lesz élni, de még a javíttatást is könnyen ránk verhetik. Ennek a felelősségét jobb, ha előre tisztázzuk a bérbeadóval.
Mindig írjunk bérleti szerződést, mely minden részletre kiterjed. Több lakótárs esetén jó, ha a felelősség is megoszlik köztük. A pénzügyi osztozás legyen arányos. Nem mindig igazságos, ha a költségekből ugyanakkora részt vállalnak a bérlők, ha pl. egyikük jóval nagyobb szobát használ.
Nagyban megkönnyíti életünket, ha készítünk egy házirendet, amit az albérlet minden lakója betart. Ebben rögzíthetjük a házimunkákra, főzésre, pihenésre, vendégfogadásra és egyéb fontos dolgokra vonatkozó szabályokat.
Mire figyeljünk bérbeadóként?
Ha közvetítővel keresünk bérlőt, rendszerint 1 havi díj jár a közvetítőnek 1 évre kiadott ingatlan esetén (rövidebb időre ennek arányos része). Ha azt is szeretnénk, hogy meghatározott ideig a közvetítő garantálja, hogy a lakás ki legyen adva és járulékos feladatokat (rezsi intézése, pénzbeszedés stb.) is végezzen, ez rendszerint a bejelentett és leadózott havi bérleti díj 25%-át jelenti.
Minden esetben kössünk írásos bérleti szerződést, mely tartalmazza azt a kitételt, hogy a bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlő a további lakhatásáról maga gondoskodik. Igyekezzünk a szerződést minél hosszabb időre (legalább 6 hónapra) megkötni, annak elkerülése érdekében, hogy 1-2 havonta új lakót kelljen keresnünk, közben esetleg elszalasztva azokat a bérlőket, akik eleve hosszabb időre kerestek lakást.
Javasolt legalább 1 havi bérleti díjnak megfelelő összegű kauciót kérni, mely kellő fedezetet nyújt, ha a lakásban rongálás, kár keletkezik, vagy a bérlő szerződésszegést követ el.
A lakás számlái a bérbeadóhoz érkezzenek és azokat neki fizesse a bérlő a bérleti díj átadásakor (a csekk befizetésének igazolása ellenében). Megállapodhatunk arról is, hogy a bérlő a becsült költségeknek megfelelő átalánydíjat fizet, amelyet a számlák alapján félévente korrigálunk aszerint, hogy túlfizetés, vagy hátralék keletkezik. A telefon-, vagy internet-előfizetés a bérlő nevére érkezzen és ő fizesse, így elkerülhető, hogy egy nagyobb összegű tartozást ránk hagyva "lelép".
Ha a bérlő be akar jelentkezni a bérelt lakásba, írjunk egy befogadó nyilatkozatot, amelyben garantálja, hogy a bérelt időszak végén a lakásból ki fog jelentkezni.
A lakás átadása és visszaadása esetén mindig készítsünk átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amely a lakásfenntartási költségek elszámolását is tartalmazza.
A lakáshoz tartozó eszközök karbantartásának mikéntjében állapodjunk meg írásban: ki javíttatja azt, vagy a javíttatás költségeit a felek miképpen, milyen mértékben és arányban fedezik. Szintén írásban rögzítsük, hogy a lakás bérlő általi felújítása esetén a felújítás költségeit nem lehet lelakni, azt a bérleti díj terhére nem lehet beszámítani.
Ne feledkezzünk meg arról a tényről, hogy a lakás bérbeadásából szerzett jövedelem adóköteles!
Bérleti szerződés
Bérleti szerződést mind bérlőként, mind bérbeadóként bárki köthet. A szerződéssel a bérbeadó bérbe adja, a
bérlő pedig bérbe veszi a szerződés tárgyát képező ingatlant.
A bérleti szerződés tartalma:
- a bérlet tárgya
- a szerződés kezdete és időtartama
- a bérlők száma
- a bérleti díj és a kaució összege
- a rezsi fizetésének módja
- bármely fél által lényegesnek minősített feltételek (pl. állattartás, felelősségi körök, átalakítás...)
A bérleti szerződés lehet:
- határozott időre szóló
- határozatlan időre szóló
- bizonyos feltétel (bontó feltétel) bekövetkezéséig szóló
A határozatlan idejű bérletnél meg kell határozni a felmondási időt. Általában 1 hónap (30 nap) szokott
lenni, a felmondást követő hónap vége. A határozott időre kötött szerződés az időtartam lejártával
automatikusan megszűnik.
A bérbeadó az esetek többségében óvadékot, úgynevezett kauciót kér a bérlőtől, ami általában 2-3 havi bérleti
díjnak megfelelő összeg. Felhasználásának eseteit a szerződésben kell rögzíteni. Ennek hiányában a bérbeadó a
bérleti díj nemfizetése, vagy nem szerződésszerű fizetése esetén az óvadékból elégítheti ki a követelését. A
bérleti szerződésben azt is meghatározhatjuk, hogy a felmondási időre esedékes bérleti díjat a kaucióból vonja
le a bérbeadó, valamint hogy a bérleti jogviszony megszűnését követően beérkező közüzemi díjakat ebből fizesse
meg. A kaució a rezsi költségen felül a bérlők által a lakásban okozott esetleges károkra is fedezetet nyújt,
ha az a rendeltetésszerű használatból fakadó amortizáción felül jelentkezik. A maradék összeg visszajár a volt
bérlőnek.
A lakásbérleti jog a lakásra és a hozzá tartozó helyiségekre terjed ki. A szerződés alapján a bérbeadó
köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében
a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni, melynek mértékében a szerződéskötéskor megállapodtak.
A lakás berendezési tárgyait leltárban soroljuk fel, ami a szerződés mellékletét képezheti. Az óraállásokat
szintén ajánlatos a szerződésben rögzíteni.
Bérlőtárs: Ha egy lakást több személy bérel, bérlőtársakról beszélünk. A bérlőtársak jogai és
kötelezettségei egyenlők, így a bérbeadóval szemben egyetemlegesen felelnek a szerződésből eredő valamennyi
kötelezettség teljesítéséért. Ez többek közt azt is jelenti, hogy bármelyiküktől követelhető akár a teljes
bérleti díj.
Társbérlő: Ha a bérlők a lakás meghatározott részeit kizárólagosan, más részeit pedig közösen használják,
társbérlőnek minősülnek. Mindegyikük a saját szerződéséből eredő kötelezettségekért felel.
Albérlet: A bérlő a lakás egy részét a bérbeadó hozzájárulásával albérletbe adhatja. A szerződést
írásba kell foglalni.
A bérleti jogviszony, mind a bérbeadó, mind a bérlő oldalán sajátos jogokat és kötelezettségeket jelent,
melyet az
1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény)
és az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 423-434. §-a
szabályoz.
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
Jogok:
A bérbeadó jogosult a szerződés szerinti bérleti díjra, a szerződésben meghatározott rendszerességgel és módon
(általában minden hónap 15. napjáig). A lakbér mértékét meghatározhatja jogszabály (állami és önkormányzati
bérlakások esetén), vagy a felek szabad megállapodása.
A bérbeadó jogosult a lakás rendeltetésszerű használatát ellenőrizni a bérlő háborítása nélkül. Követelheti a
rendeltetéssel, illetve a szerződéssel ellentétes használat megszüntetését. Ha a bérlő a felszólítás ellenére
sem szünteti azt meg, a bérbeadó jogosult a bérlet azonnali hatállyal történő felmondására és kártérítésre.
Ha a lakásbérleti szerződés megszűnése után a bérlő a lakásban marad jogcím nélküli használóként, a bérbeadó
jogosult használati díjat szedni, mely megegyezik a bérleti díj összegével. A jogcím nélküli használat
kezdetétől számított 2 hónap elteltével lehetősége van a használati díj emelésére.
Kötelezettségek:
A bérbeadó a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, a komfortfokozatának megfelelő
lakásberendezésekkel együtt, a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban köteles a bérlőnek
átadni. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban
lévő részei és a lakásberendezések (villany-, gáz-, vízvezetékek, fűtőberendezések, WC, fürdőszobai és konyhai
berendezések) üzemképesek.
A bérbeadó szavatol a szerződésben vállalt kötelezettségeiért, hogy a lakás az átadásakor és a bérlet teljes
fennállása alatt is alkalmas a rendeltetésszerű használatra, valamint hogy a bérlő a jogait a szerződés tartama
alatt háborítatlanul gyakorolhassa.
A bérbeadó köteles gondoskodni:
- az épület karbantartásáról
- az épület központi berendezéseinek üzemképes állapotáról
- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában és berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről
- életveszélyt okozó hibák
- az épület állagát veszélyeztető hibák
- a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibák
Az azonnali beavatkozást igénylő hibák esetében a bérbeadónak haladéktalanul, egyéb esetekben az épület
karbantartásával, vagy felújításával egyidejűleg kell teljesítenie kötelességét.
A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartása, felújítása, pótlása és cseréje
tekintetében a bérlő és a bérbeadó közti megállapodás az irányadó. Megállapodás hiányában a bérlőt a
karbantartási és felújítási munkák költségei, a bérbeadót a csere és pótlás költségei terhelik. Ha azonban
a bérbeadó mulasztása, a vezetékhálózat meghibásodása, illetve az épület felújítása teszi szükségessé a munkát,
akkor arról a bérbeadó köteles gondoskodni.
A munkálatokat lehetőség szerint úgy kell elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű
használatát az ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen
tájékoztatni kell, kivéve az életveszély elhárításához szükséges munkát, melyről a másik felet a munkavégzéssel
egyidejűleg kell értesíteni. Amennyiben a bérlő átmeneti kiköltöztetése válik szükségessé, a bérbeadó ugyanazon
a településen cserelakást köteles felajánlani a bérlő számára. A bérleti jogviszony erre az időszakra szünetel,
a költözéssel kapcsolatosan felmerült költségek a bérbeadót terhelik.
Az ingatlan közterheit a bérbeadó viseli.
A bérlő jogai és kötelezettségei
Jogok:
A bérlő és a vele együttlakó személyek jogosultak a lakást, valamint a közös használatra szolgáló helyiségeket és
területeket rendeltetésszerűen, a bérleti szerződésnek megfelelően használni.
A bérlő az ingatlan átalakítására, korszerűsítésére csak a bérbeadó kifejezett hozzájárulásával jogosult.
Ha azonban a felek megállapodnak az átalakításban, korszerűsítésben, rendelkezni kell a költségviselésről,
illetőleg ennek fejében beszámítható bérleti díj összegéről. Amennyiben a lakás komfortfokozata is megváltozik,
az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a költségeket a bérbeadó viseli.
A bérlő jogosult a bérbeadó szavatossági kötelezettségébe tartozó hibák kijavítását követelni. Amennyiben a
bérbeadó a bérlő írásbeli felszólítása ellenére sem javítja ki a hibát, akkor a bérlő elvégezheti a munkát a
bérbeadó helyett annak költségére, vagy kérheti a bíróságtól, hogy kötelezze erre a bérbeadót. Ha a bérlő a
bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, igényelheti költségeinek egy összegben való
megtérítését.
A bérlő a bérbeadótól átvállalhatja egyes karbantartási kötelezettségek teljesítését, ha ennek
ellentételezéséről (pl. lakbérmérséklés) a bérleti szerződésben megállapodtak.
A bérlőnek elővásárlási joga csak akkor van a bérelt ingatlanra, ha ebben a felek kifejezetten megállapodnak.
Kötelezettségek:
A bérlő köteles a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban a bérbeadó részére
megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodnak meg, a bérlő a lakbért egy összegben,
havonta előre, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
A bérlő köteles a lakást és a hozzátartozó helyiségeket rendeltetésszerűen használni, melyet a bérbeadó évente
egyszer (vagy a szerződésben meghatározott alkalommal) ellenőrizhet.
Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő, vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt
kár keletkezik, a bérlő köteles a kár megtérítésére, vagy a hiba kijavítására.
A bérlő köteles a mindennapi használat során felmerülő javítási, karbantartási munkákat elvégezni.
A bérlő köteles a bérbeadónak a lakásba való bejutását lehetővé tenni a rendeltetésszerű használat ellenőrzése,
illetve a bérbeadót terhelő kicserélési, pótlási, felújítási munkák elvégzése érdekében.
A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, átalakításával, bővítésével és
korszerűsítésével kapcsolatos munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra
alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a bérbeadó teszi
rendeltetésszerű használatra alkalmassá, a felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.
Ha a lakásbérleti szerződés megszűnése után a bérlő jogcím nélküli használóként bennmarad a lakásban, erre az
időszakra használati díjat kell fizetnie.
A bérleti szerződés megszűnése
A bérleti jogviszony megszűnik:
- a szerződésben meghatározott határidő elteltével
- a szerződésben kikötött feltétel bekövetkeztével
- a felek közös megegyezésével
- felmondással
- a bérlemény megsemmisülésével
- a bérlő halálával
- bírósági, vagy hatósági határozattal
- ha a bérlőt kiutasítják az országból
Felmondás
A bérleti jogviszonyt bármelyik fél megszüntetheti rendes, illetve rendkívüli felmondással. A felmondást mindig
írásban kell közölni, a szóbeli felmondás érvénytelen!
A bérleti szerződés felmondása a bérbeadó által:
A bérbeadó a szerződést csak akkor mondhatja fel, ha az alábbi - törvényben meghatározott - felmondási okok
valamelyike fennáll. A felmondás bármelyik felmondási ok esetében a bérlőtársakra csak akkor terjed ki, ha a
felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte.
- A bérleti díj határidőre történő meg nem fizetése esetén:
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - írásban felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
- A bérlő által a szerződésben vállalt egyéb kötelezettség nem teljesítése esetén:
Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő 15 napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
- A bérlő botrányos, tűrhetetlen magatartása, vagy a lakás rendeltetéssel ellentétes használata esetén:
Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére, vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított 8 napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától, vagy megismétlésétől számított 8 napon belül írásban kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál. A bérbeadó kárigényét érvényesítheti.
- A bérlő súlyos szerződésszegő magatartása (pl. rongálás) esetén:
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított 8 napon belül írásban kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál. A bérbeadó kárigényét érvényesítheti.
- Cserelakás biztosítása esetén:
A bérbeadó a határozatlan idejű bérleti szerződést cserelakás felajánlásával, 3 hónapos felmondási idővel mondhatja fel. A cserelakásnak a bérelt lakással azonos településen kell lennie és ugyanolyan komfortfokozatúnak. Ha a bérlő maga rendelkezik ilyen lakással és az beköltözhető állapotban van, a bérbeadó nem köteles cserelakást biztosítani. Cserelakás felajánlása nélkül akkor lehet a határozatlan idejű bérletet felmondani, ha a bérleti szerződésben erről a szerződő felek külön megállapodnak, azonban a felmondási idő ekkor is 3 hónap, kivéve ha a szerződésben másként határozták meg.
A bérlő a határozott idejű jogviszonyt általában nem mondhatja fel, csak akkor, ha a bérbeadó a jogszabályon, vagy szerződésen alapuló kötelezettségét megszegi és ezért a lakás a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan.
A határozatlan időre kötött szerződést a bérlő bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál. Azonnali hatállyal való felmondás a bérbeadó súlyos szerződésszegő magatartása esetén lehetséges.
Szerződésminták
- Lakásbérleti szerződés
- Lakásbérlet rendes felmondása
- Lakásbérlet felmondása nemfizetés miatt
- Helyiségbérleti szerződés
A nemfizető bérlő
Nagyot téved az az ingatlantulajdonos, aki úgy gondolja, hogy saját lakásából könnyedén kiteheti a bérlőt, ha
az nem fizet, vagy ha egyszerűen csak föl akarja bontani vele a szerződést. Ugyanis hogyha a bérlő önszántából
nem költözik ki az ingatlanból, a tulajdonos általában csak hosszadalmas lakáskiürítési per útján rakhatja ki,
amelynek végéig a bérlőt - a birtoklás tényére hivatkozva - birtokvédelem illeti meg.
Ezt megelőzendő érdemes a bérleti szerződést közokiratba foglalni, mert így jogszerű felmondáskor a bérlő
köteles elhagyni a lakást. Ha ezt nem teszi meg, a közjegyzői okiratnak köszönhetően bírósági végrehajtás
útján lehet kérni a kiköltöztetést.
De mit tehet a már patthelyzetben levő tulajdonos?
Az erőszakos módszerek alkalmazásával - beleértve a zaklatást is - a tulajdonos könnyen megütheti a
bokáját és ő lehet az, akinek önbíráskodás, magánlaksértés miatt felelnie kell.
Helyezze kilátásba a közművek kikapcsoltatását, még akkor is, ha ezt némely szolgáltató harmadik személy rovására nem teszi meg. Néha a ráijesztés is meghozza a kívánt hatást.
Társasházi lakásoknál remekül működik az a módszer, amikor a tulajdonos felújításra hivatkozva elviszi a nyílászárókat. Ilyenkor a bérlő komolyan meggondolja, érdemes-e bent maradnia a lakásban.
Amikor a bérlő nincs otthon, a tulajdonos a lakásban lévő ingóságokat jegyzőkönyv felvétele mellett elszállíttatja egy lezárt raktárba, majd az átvétel módjáról és feltételeiről értesíti a bérlőt. Ilyen esetben érdemes akár új bérlővel is szerződést kötni, mely a kipakolás szükségességét megalapozza. Ez a módszer csak akkor jogos, ha a tulajdonos nemfizetés miatt mondja föl a szerződést, mivel ilyenkor a törvény értelmében a hátralékos bér összegéig zálogjoga van a bérlő bérleményben lévő vagyontárgyain.
Adózás
A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadást végezheti egyéni vállalkozóként, vagy egyéni
vállalkozáson kívül, magánszemélyként is. A magányszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme minden
esetben az összevont adóalap része és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adózni utána.
A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt a magánszemélynek a lakhelye szerint illetékes adóhatósághoz kell
bejelentkeznie, ahol a tevékenység folytatásához szükséges adószámot is megkapja. Mentesül a bejelentési
kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
nem egyéni vállalkozó (sem a bérbeadási, sem egyéb tevékenység vonatkozásában)
kizárólag ÁFA-mentes ingatlan bérbeadást folytat, vagyis nem kereskedelmi szálláshelyről vagy garázsról van szó (Áfatörvény 86. §)
nem kíván élni az ÁFA-kötelessé tétel jogával
nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal (pl. termékbeszerzés és -értékesítés, szolgáltatás nyújtása és igénybevétele)
A rendszeresen, tartósan, vagy üzletszerűen ingatlan bérbeadást végző magánszemély adószám hiányában is
beszerezhet és kibocsáthat számviteli bizonylatot, melyen az adóalany neve mellett az adóazonosító jel
szerepeltethető. Azonban ha úgy dönt, hogy számlatömböt kíván használni, annak megvásárlásához már adószámmal
kell rendelkeznie, vagyis emiatt be kell jelentkeznie.
A személyi jövedelemadó (SZJA) kiszámítása:
A bérbeadásból származó jövedelmet a magánszemély választása szerint kétféle módon állapíthatja meg:
- 10%-os költségátalány alkalmazásával:
a bevétel 90 %-a minősül jövedelemnek (nem kell bizonylattal igazolni a költségeket)
- Tételes költségelszámolással:
a bevételt csökkenteni lehet (max. 50%-kal) a szabályszerűen igazolt, ténylegesen kifizetett költségekkel:a bérbeadási tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben felmerült kiadások (pl. a bérbeadó által fizetendő rezsiköltség)
értékcsökkenés (lakás esetén jellemzően az ingatlan megszerzésére fordított szerződés szerinti összeg 2%-a évente)
javítási, karbantartási, felújítási költségek
kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzése 100 ezer forint alatt
más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díja, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből kifolyólag nem számolt el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.
Adóalap-kiegészítés:
Amennyiben a magánszemély összevont adóalapba tartozó várható éves jövedelme meghaladja a 2.424.000 forintot (202.000 Ft/hó), az adóelőleg alapját "szuperbruttósítani" kell, azaz a fentiek szerint kiszámolt jövedelemből a 2.424.000 Ft-ot meghaladó részt 27%-kal kell növelni.
Családi adókedvezmény az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után is elszámolható!
A fizetendő SZJA mértéke: 16%.
Önkormányzatnak történő bérbeadás adómentes (bizonyos feltételek mellett).
Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell a megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. A megfizetett adóelőleget adóbevallásában negyedéves bontásban kell szerepeltetnie.
Cégnek történő bérbeadás esetén, ha az kifizetőhely, - függetlenül attól, hogy a bérbeadó magánszemély rendelkezik-e adószámmal, vagy sem - a bérlőnek kell megállapítania és levonnia az adóelőleget a fizetendő bérleti díj összegéből.
Egészségügyi hozzájárulás (EHO):
A bérbeadásból származó jövedelem után 14% EHO-t kell fizetni (összesen max. évi 450.000 Ft). Az EHO
fizetési kötelezettség adóalapja az SZJA adóalappal megegyezik. Ha a bérbeadásból származó jövedelem nem éri el
az évi 1 millió forintot, nem kell megfizetni az EHO-t.
A befizetett EHO tételes költségelszámolás választása esetén költségként levonható a bevételből.
