ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY
Ingatlanokkal kapcsolatos jogszabályok
Építésügyi hatósági engedélyek
Mielőtt bármilyen építkezésbe, átalakításba, felújításba, vagy bontásba kezdünk, érdemes utánajárni,
hogy mihez kell építési engedély. Az építési engedélyezési eljárásokat a 37/2007. (XII. 13.) számú ÖTM-rendelet
szabályozza.
Kategóriák:
- engedélyhez kötött tevékenység
- bejelentéshez kötött tevékenység
- engedélyhez nem kötött tevékenység
- elvi építési engedély
- építési engedély, egyszerűsített és módosított építési engedély
- bontási engedély
- használatbavételi engedély
- fennmaradási engedély
- fennmaradási és továbbépítési engedély
- összevont engedély
- építési bejelentés
- bontási bejelentés
- használatbavételi bejelentés
Engedély nélküli, vagy az építési engedélytől jelentősen eltérő kivitelezés esetén építésügyi bírságot szabhat
ki a hatóság.
Külön szabályok vonatkoznak a műemlékekre és környezetükre, világörökségi területekre, helyileg védett
épületekre és épületegyüttesekre. Ezekben az esetekben az engedélyezés rendje szigorúbb, mindig forduljunk
a területileg illetékes építésügyi hatósághoz (ez általában a helyi jegyző) és építészhez a munkálatok
megkezdése előtt.
Engedélyköteles munkák
Általánosságban elmondható, hogy a lakóépület építése, bővítése, tartószerkezeteit (alapok, teherhordó
falak, pillérek, födémek, tetőszerkezet), valamint a homlokzatot érintő átalakítása mindig építési
engedélyköteles.
Tipikus építési engedély köteles munkák:
építmény építése (új), bővítése, elmozdítása
meglévő építmények felújítása, helyreállítása, átalakítása, vagy korszerűsítése,ha a tevékenység alatt az építmény tartószerkezeti rendszerét, vagy tartószerkezeti elemeit megváltoztatják, átalakítják, elbontják, illetve megerősítik
felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építése, áthelyezése, vagy a külön jogszabályban meghatározott főbb műszaki adatok megváltoztatásával járó átalakítása, liftgépház építése
elektronikus hírközlési építménynél mérettől függetlenül antenna, antennatartó szerkezet, csatlakozó műtárgy létesítése, ha építményen történő elhelyezése az építmény tartószerkezetének megerősítését igényli
új, vagy az építmény tartószerkezetének kialakításával, megbontásával, átalakításával, megerősítésével megvalósuló épített égéstermék-elvezető (kémény) építése
bármely olyan jellegű átalakítás, amely a homlokzaton változást eredményez (pl. nyílásbontás ablakhoz, konvektor, vagy mobil klíma kivezetéshez, nyílások befalazása, reklámtábla elhelyezése)
belső átalakítások abban az esetben, ha "az önálló rendeltetési egység darabszáma megváltozik", azaz ha leválasztunk egy szobát, vagy összecsatolunk két helységet
500 m3-nél nagyobb térfogatú és a rendezett terepcsatlakozástól mérten 6 m-nél magasabb építménymagasságú építmény bontása
zártsorú, vagy ikres beépítési mód esetében 1 vagy több épület bontása mérethatár nélkül
Az építési engedély köteles építési tevékenységek esetében használatbavételi engedélyre is szükségünk lesz!
Bejelentés köteles munkák
Bejelentés kötelesek a kisebb átalakítások és a melléképület építése.
6 m-nél nagyobb építménymagasságú és 60 m3-nél nagyobb térfogatú siló, ömlesztettanyag-tároló, föld feletti vagy alatti tartály, tároló elhelyezése, építése
a 100 m2 vagy annál kisebb bruttó alapterületű, 4 m vagy annál kisebb építménymagasságú, emberi tartózkodásra nem alkalmas, vagy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése
a telek természetes terepszintjének 3 m, vagy annál kisebb, végleges jellegű megváltoztatása
a rendezett terepszinttől számított 3 m, vagy annál alacsonyabb támfal építése
az épület homlokzatára szerelt, vagy azzal összeépített fix vagy kinyitott állapotú, a homlokzati síktól 3 m-nél nagyobb kiállású, vagy 20 m2-nél nagyobb vízszintes vetületű előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, felszerelése
60 m3-nél nagyobb térfogatú magánhasználatú kerti víz-, fürdőmedence építése
a bejelentéshez kötött építmény felújítása, helyreállítása, átalakítása, vagy korszerűsítése, ha annak során az építmény tartószerkezeti rendszerét, vagy tartószerkezeti elemeit meg kell változtatni, át kell alakítani, el kell bontani, meg kell erősíteni
azon meglévő építmények homlokzatának megváltoztatása, melyek létesítése építési engedélyhez, vagy bejelentéshez kötött lenne, ha az építmény tartószerkezetének változtatásával is együtt jár
Engedély mentes munkák
Bejelentés és engedély nélkül, szabadon végezhető a kerti építmények (lugas, játszótér, kemence, kisebb tó,
medence) létesítése, a homlokzat felújítása (hőszigetelés, színezés, méretmódosítással nem járó nyílászáró
csere) és a kisebb belső átalakítások.
ideiglenes jellegű, legfeljebb 180 napig fennálló, levegővel felfújt vagy feszített fedések (sátorszerkezetek) építése
kerítés építése (kivéve közterületen)
az 50 m2, vagy annál kisebb bruttó alapterületű, 2,5 m vagy annál kisebb építménymagasságú, emberi tartózkodásra nem alkalmas, vagy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmények építése
elektronikus hírközlési építmény létesítése, ha az antenna bármely mérete 4 m, vagy annál kisebb, az antennatartó szerkezet teljes hossza 6 m, vagy annál kisebb és az építményen történő elhelyezésük az építmény tartószerkezetének megerősítését nem igényli
a telek természetes terepszintjének 1 méteres és annál kisebb, végleges jellegű megváltoztatása
a rendezett terepszinttől számított 1 m, vagy attól alacsonyabb támfal építése
a 2 m2-es, vagy attól kisebb felületnagyságú reklám-, cég-, címtábla, vagy fényreklám, hirdetési, vagy reklámcélú építmény, kirakatszekrény építése, elhelyezése, létesítése
az épület homlokzatára szerelt, vagy az épület homlokzata elé épített fix, vagy kinyitott állapotú, a homlokzati síktól 3 m, vagy annál kisebb kiállású és 20 m2, vagy annál kisebb vízszintes vetületű előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, felszerelése
napenergia-kollektor, szellőző, klíma kültéri egység, szerelt égéstermék-elvezető és szerelvényei, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, szelektív hulladékgyűjtő, szőnyegporoló, sorompó, árnyékoló, növénytámasz, 10 m3 vagy annál kisebb űrtartalmú tartály elhelyezése
háztartási szilárd hulladékgyűjtő, -tartály, -tároló építése
hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, kerti napkollektor építése
építmény építéséhez szükséges, annak használatbavételekor elbontandó állványzat, felvonulási épület építése mérethatár nélkül
Gyakori esetek
Terasz építése:
Amennyiben nem emelkedik 1 m-nél magasabbra a terepszint fölé, nem engedélyköteles és nem számít bele a beépítettségbe.
1 m-nél magasabb, de 2 m- nél alacsonyabb terasz építését be kell jelenteni.
2 m fölött engedélyköteles, a méretnél figyelembe kell venni, hogy maradnia kell a helyi építési szabályzatban meghatározott zöldfelületnek.
Ha az előtető közvetlenül az épület szerkezetéhez csatlakozik és kinyúlása legfeljebb 1,5 m, nem számít bele a beépítettségbe, nagyobb méretű előtetőknél a 1,5 m feletti rész beszámít.
Az előtető építéséhez 2 m fesztávig, vagy legfeljebb 25 m2 alapterületig nem kell építési engedély.
Az épület homlokzatára szerelt nyitható, vagy fix ponyvatetőre 4 m fesztávig és 30 m2 alapterületig nem kell engedély.
Ha a terasz tetőszerkezete független a főépülettől, akkor kerti tetőről beszélünk, amely 20 m2-es alapterületig engedély nélkül építhető és a beépítettségbe nem számít bele. Azonban ezt is a helyi előírásoknak megfelelően, a szomszédos épületektől kellő távolságban kell elhelyezni, mivel tűzvédelmi előírásokat sérthet.
Épített kémények esetében az építmény tartószerkezeti rendszerét vagy elemeit is meg kell változtatni, amely építési engedély köteles. A kész tervek birtokában engedélyt kell kérnünk a helyileg illetékes kéményseprő vállalattól, majd az építési hatóságtól. A kéményseprők először a tervet engedélyezik, majd átveszik az elkészült kéményt. Az erről kiadott iratokat mellékelni kell az építésügyi hatósági tervdokumentációhoz.
Ha egy társasházban akarunk kéményt építeni, akkor szükséges a tulajdonostársak hozzájárulása is.
Szerelt kémény esetén nem kell építési engedély.
A telek területén engedély és bejelentés nélkül létesíthető kerítés. A kerítésnek a saját telken kell állnia, a kapuja kifelé nem nyílhat, a közterület használatát veszélyeztető megoldást (pl. szögesdrótot) csak a gyalogjáró szintje felett legalább 2 m magasságban és a kerítés belső oldalán szabad alkalmazni. A kerítés kialakítását a helyi építési szabályzat meghatározhatja.
Az építésügyi hatóság településrendezési, közbiztonsági, vagy más közérdekből a telek határain kerítés építését elrendelheti, vagy megtilthatja.
Amennyiben a nyílászáró méretein nem változtatunk, nem kell engedély.
Ha méretváltoztatás is történik, az többnyire szerkezeti átalakításokat igényel és a homlokzat megjelenését is megváltoztatja, tehát engedélyköteles.
Az építmény utólagos hőszigetelését, vagy a felületképzés megváltoztatását nem kell bejelenteni.
Télikert építése engedélyköteles, területe beleszámít a beépítettségbe.
Üvegház és fóliasátor esetén csak bizonyos alapterület és magasság felett kell építési engedélyt kérni.
A 100 m3-nél nagyobb térfogatú, vagy 2 m-nél mélyebb épített kerti medence, vagy tó építése szintén engedélyköteles.
Építésre vonatkozó előírások
Az építésügyi eljárásokban előírt követelmények többségét az
OTÉK,
az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet határozza
meg. Az országos rendelet sokszor csak keretkövetelményeket ad meg, ezért figyelnünk kell az önkormányzatok
helyi rendeleteire, szabályozási terveire. Az önkormányzatoknak 10 évente kötelező helyi építési szabályzatot
(HÉSZ)
alkotniuk, amelyeket 5 évente felül kell vizsgálniuk.
A rendeleteket érdemes tanulmányozni akkor is, ha nem engedélyköteles létesítményt építünk, ugyanis az
előírások ezekre is vonatkoznak.
Engedély kérelem
Építési engedélyt a telek szerint illetékes önkormányzat építési osztályától kell kérni illetékfizetés
ellenében.
Szükséges dokumentumok:
- építési engedély megadása iránti kérelem
- építészeti-műszaki dokumentáció
- tervezői nyilatkozat
- az ügyben érdekelt szakhatóság állásfoglalása
- építési jogosultság igazolását szolgáló dokumentumok
Az önkormányzat ügyintézési határideje: 60 nap, ami további 30 nappal hosszabbítható.
Amennyiben hiánypótlásra van szükség, az ügyintézés leáll, majd a pótlást követően indul újra.
Az illetékes önkormányzat a kiadott engedélyt megküldi a szomszédoknak is, s ha valamelyikük fellebbez, vagy
észrevételt tesz az építményre, abban az esetben az illetékes közigazgatási hivatal dönt kéréséről (tehát nem
az önkormányzat), amely elrendelheti a jogerőre emelést, ellenkező esetben viszont új eljárást ír ki.
Tovább bonyolítja a helyzetet, ha osztatlan közös tulajdonról van szó, ahol nélkülözhetetlen a tulajdonostársak
hozzájárulása, avagy az ezt pótló bírósági ítélet. Ha közös tulajdonon építkezünk, kérjük a tulajdoni hányadok
megváltoztatását, hiszen nagyobb hányadra van jogunk az értéknövelő beruházás folytán.
Az építésügyi hatóság engedélye, illetve a bejelentés nem mentesíti az építtetőt a külön jogszabályok
szerint szükséges más hatósági engedélyek megszerzésének kötelezettsége alól!
Az engedély érvényessége
Az építési engedély érvényességét az engedélyben minden esetben fel kell tüntetni.
A 193/2009 (IX.15.) Korm. rendelet 23.§-a alapján a jogerőre emelkedéstől számított 2 éven belül lehet
megkezdeni az építkezést és a megkezdéstől számított 5 éven belül kell befejezni, vagyis a használatba vételi
engedélyt megkérni.
Amennyiben az építési engedély lejárt és nem kértek sem használatba vételi engedélyt, sem hosszabbítást és az
épületet meg akarják építeni, akkor új engedélyezési eljárást kell indítani. Ennek keretében már az aktuális
jogszabályok szerint vizsgálja a hatóság a tervet, tehát ha közben változtak a rendeletek, akkor a tervet
hozzájuk kell igazítani, módosítani kell.
Ha az engedély lejárt, az épület megépült, de nem kértek használatba vételi engedélyt akkor fennmaradási
engedélyt kell kérni. Ebben az esetben problémák lehetnek a jogszabályi előírások kielégítésével (pl.
energetikai jellemzők).
Használatbavételi engedély
Az építési és bejelentési engedély köteles építési tevékenységek esetében a tevékenység elkészültével
használatbavételi engedélyre van szükség. Ezt az építmény "rendeltetésszerű és biztonságos használatra
alkalmassá válásakor", a használatba vétel előtt kell kérni. A kérelmet az illetékes első fokú építésügyi
hatósághoz kell benyújtani, az engedélyt az építésügyi hatósági ügyek intézésére jogosult önkormányzat
jegyzője adja.
Szükséges dokumentumok:
- az ügyben érdekelt szakhatóság 6 hónapnál nem régebbi állásfoglalása a hozzá tartozó építészeti-műszaki dokumentációval együtt
- az összes felelős műszaki vezető nyilatkozata
- az érintett közműszolgáltatók nyilatkozata
- a kéményseprő-ipari közszolgáltató nyilatkozata, amennyiben az építési tevékenység kéményt érint
- statisztikai adatlap
Ha a kivitelezés során engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel eltértek a jogerős építési engedélytől, valamint annak alapján készített kiviteli tervektől, mellékelni kell az építészeti-műszaki dokumentációt is 2 példányban.
Illeték
Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) mellékletének XV. pontja sorolja fel az építéshatósági eljárásban
fizetendő illetékek összegét:
Elvi építési engedély:
| A telek beépítésével kapcsolatos követelmények tisztázásakor | 15.000 Ft |
| Műemléki, régészeti, kulturális örökségvédelmi, természet-, táj- és környezetvédelmi, egészség-, talaj-, élet- és tűzvédelmi követelmények tisztázásakor | 30.000 Ft |
| Mindkét követelmény tisztázásakor | 45.000 Ft |
Építési engedély alapilletéke 5000 Ft, ezen felül:
| Új egylakásos lakóépület építése és bővítése | 20.000 Ft |
| Egyéb új épület építése és bővítése lakásonként | 10.000 Ft |
| Egyéb önálló rendeltetési egység építése és bővítése rendeltetési egységenként 250 m2 hasznos alapterületig | 20.000 Ft |
| Egyéb önálló rendeltetési egység építése és bővítése rendeltetési egységenként 250 m2 hasznos alapterület felett | 100.000 Ft |
| Meglévő épület átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése az érintett hasznos alapterület minden megkezdett 100 m2-e után, vagy az érintett felület minden megkezdett 200 m2-e után | 10.000 Ft |
| Műtárgy építése, ha mérete alapterületben kifejezhető, minden megkezdett 100 m2 után | 10.000 Ft |
| Műtárgy építése, ha mérete hosszban kifejezhető, folyóméterenként | 1.000 Ft |
| Meglévő műtárgy bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése az érintett hasznos alapterület minden megkezdett 100 m2-e után, vagy az érintett felület minden megkezdett 200 m2-e után | 10.000 Ft |
| Egyéb építési tevékenység esetén 50 m2-ként | 10.000 Ft |
| Antenna, antennatartó szerkezet, csatlakozó műtárgyak esetén a távközlési építmény legnagyobb lineáris méretét figyelembe véve megkezdett méterenként | 50.000 Ft |
| Veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemhez, vagy veszélyes létesítményhez tartozó építmény építése, bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén, ha mérete alapterületben kifejezhető, minden megkezdett 100 m2 után | 50.000 Ft |
| Veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemhez, vagy veszélyes létesítményhez tartozó építmény építése, bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén, ha mérete hosszben kifejezhető, folyóméterenként | 30.000 Ft |
Módosított építési engedély: a módosítással érintett építményrész tekintetében az alapeljárás illetékével egyenlő.
| Jogszabályban meghatározott előírásoktól eltérő műszaki megoldás engedélyezése | 20.000 Ft |
| Felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építése | 15.000 Ft |
Bontási engedély:
| Ha a bontandó építmény mérete alapterületben kifejezhető, minden megkezdett 100 m2 után | 10.000 Ft |
| Ha a bontandó építmény mérete hosszban kifejezhető, folyóméterenként | 1.000 Ft |
| Ha a bontandó építmény darabszámban kifejezhető, darabonként | 10.000 Ft |
Fennmaradási engedély (vagy engedély nélkül végzett bontás tudomásulvétele): az építési és a bontási illeték 1,5-szerese.
Használatbavételi engedély: az építési illetékkel megegyező mértékű.
| Építésügyi hatósági engedély érvényének meghosszabbítása: | 10.000 Ft |
| Építésrendészeti hatósági intézkedés kérése: | 15.000 Ft |
| Építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásban hozott döntés elleni fellebbezés: | 30.000 Ft |
