TULAJDONSZERZÉS EGYÉB MÓDON
Ingatlanokkal kapcsolatos jogszabályok
Ajándékozás
Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másikat ingyenes vagyoni előnyhöz juttatja.
Az ingyenesség azonban nem jelenti azt, hogy az ajándék juttatása ne lehetne valamilyen feltételhez kötve
(pl. jegyajándék). Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.
Az ajándékozónak az ajándék lényeges tulajdonságai tekintetében tájékoztatási kötelezettsége van, ez alapján
tudja mérlegelni a megajándékozott az ajándék elfogadását, vagy visszautasítását. A tájékoztatás elmaradásából
bekövetkező károkért az ajándékozó felel. Az ajándékozás során beálló károk csak akkor terhelik az ajándékozót,
ha szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el.
A megajándékozottnak illetéket kell fizetnie, ha az ajándéknak rá eső része a 150.000 Ft-ot meghaladja. Az
illetékfizetési kötelezettség az ajándékozási szerződés megkötésének napján - ingó és vagyoni értékű jog
ajándékozása esetén a szerződésről kiállított okirat aláírása napján - keletkezik. A fizetési kötelezettség
keletkezésétől számított 30 napon belül az ajándékozást be kell jelenteni az állami adóhatósághoz, ingatlan és
vagyoni értékű jog esetében az ingatlanügyi hatósághoz.
A illeték alapja az ajándék tiszta értéke, azaz a forgalmi érték csökkentve az ajándékot terhelő adósság és
egyéb terhek, valamint a vagyoni értékű jogok értékével. (Az adósság és egyéb terhek után visszterhes
vagyonátruházási illeték fizetendő.)
Az ajándékozási illeték mértéke:
Illetékmentes az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is)
által megszerzett ajándék, valamint a lakóház építésére alkalmas telek megszerzése, ha azon 4 éven belül
lakóházat épít a megajándékozott, s ezt használatba vételi engedéllyel igazolja. Az alábbi táblázat alól
kivételt képez gépjármű, pótkocsi ajándékozása, aminek illetéke a visszterhes vagyonátruházási illeték duplája.
| Rokonsági fok: | Ajándék értéke: | Általános illeték: | Lakástulajdon szerzés illetéke: |
| Házastárs, mostoha- és nevelt gyermek, mostoha- és nevelőszülő | 18 millió Ft alatti rész | 11% | 5% |
| 18 - 35 millió Ft közötti rész | 18% | 8% | |
| 35 millió Ft feletti rész | 21% | 12% | |
| Testvér | 18 millió Ft alatti rész | 15% | 8% |
| 18 - 35 millió Ft közötti rész | 21% | 10% | |
| 35 millió Ft feletti rész | 30% | 16% | |
| Minden más megajándékozott | 18 millió Ft alatti rész | 21% | 10% |
| 18 - 35 millió Ft közötti rész | 30% | 21% | |
| 35 millió Ft feletti rész | 40% | 30% |
Az ajándékozási szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha az ajánlattétel, illetőleg a szerződés megkötése után körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz való viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle többé el nem várható.
Az ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha
arra létfenntartása érdekében szüksége van és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti,
a megajándékozott (vagy vele együtt élő hozzátartozója) az ajándékozó (vagy közeli hozzátartozója) rovására súlyos jogsértést követ el,
az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
Csere
Csereszerződés esetén a szerződő felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak
kötelezettséget, így az
ingatlan adásvétel
szabályait kell alkalmazni. Mindkét fél eladó a saját ingatlana tekintetében és vevő a másik fél
ingatlanának vonatkozásában.
Elbirtoklás
A birtokbavétel a tényleges hatalom megszerezését és gyakorlását jelenti a dolog felett. Lakáscélú ingatlanok
esetében ez a lakásba való beköltözés. Az ingatlan birtokosa szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a
kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A jóhiszemű birtokost megilletik a birtokvédelem
eszközei is.
Elbirtoklás útján megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, aki 15 éven át szakadatlanul birtokolja azt, kivéve ha
bűncselekmény vagy egyéb erőszakos, alattomos cselekedet útján jutott az ingatlanhoz. Ha a tulajdonos menthető
okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az elbirtoklás akkor sem következik be
az akadály megszűnésétől számított 1 évig, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból 1 évnél
kevesebb van hátra.
Az elbirtoklás megszakad és a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, ha
a tulajdonos a birtokost az ingatlan visszabocsátására írásban felszólítja, vagy eziránt bírósághoz fordul;
a tulajdonos a dologgal rendelkezik;
a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti és azt 1 éven belül nem szerzi vissza, illetőleg 1 éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az új birtokos visszaadja.
Eltartás és életjáradék
Napjainkban nem ritka az olyan eset, amikor fiatalok úgy szeretnének lakáshoz jutni, hogy vállalják idős
emberek eltartását. Ebben az esetben kerülnek elő az eltartási és életjáradéki szerződések.
E két szerződésfajta megegyezik annyiban, hogy a jogosult létfenntartását biztosítják. Ugyanakkor különböznek
is, hiszen tartási szerződés alapján a kötelezettséget vállaló fél természetben nyújtja a szolgáltatást, míg
életjáradéki szerződés esetén pénzben.
A szerződések jellegzetessége, hogy a kötelezett, azaz az eltartó bizonyos ellenérték fejében gondozza a
jogosultat, vagyis az eltartottat. Ez az ellenérték lehet az ingatlan, vagy lehet ingóság is, de közeli
hozzátartozók ingyenes tartásban is megállapodhatnak. Az ingyenes tartási szerződésekre az ajándékozás
szabályai érvényesek. Amennyiben az ellenszolgáltatás lakás, vagy más ingatlan, akkor a tulajdonjog
ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján
történik.
A szerződés másik sajátossága, hogy hosszú időre kötik, általában a jogosult élete végéig.
Eltartási szerződés megkötésével és annak a földhivatalhoz való benyújtásával az ingatlan
tulajdonjoga azonnal átszáll az eltartóra, de úgy, hogy az ő tartási kötelezettsége is bekerül az
ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlan tulajdonjogának átruházása történhet a haszonélvezeti jog fenntartásával
is.
Az eltartási szerződés csak írásban érvényes. A jó erkölcsbe ütköző szerződés semmis (pl. ha az eltartó
a szerződéskötéskor tisztában van azzal, hogy az eltartott rövidesen meghal).
Meghatározó a személyes, bizalmi jelleg, vagyis a szerződést személyesen kell teljesíteni, hiszen az
eltartottnak nem mindegy, hogy ki gondoskodik róla. Ezek alapján nem is köteles elfogadni a más által - a
kötelezett nevében - nyújtott tartást.
A tartás csak akkor megfelelő, ha folyamatosan és kellő időben történik, valamint nem csak a minimális
létfeltételeket biztosítja a jogosult számára. Alapvetően a következőket jelenti:
- élelmezés
- lakás
- fűtés
- világítás
- mosás
- ruházat
- orvosi kezelés
- gyógyszer
- a jogosult korának és egészségi állapotának megfelelő ápolás
- illő temetés a jogosult halála után
Amennyiben a tartási szerződés alanyai a szerződési feltételek módosítását szükségesnek tartják, azt szabad
elhatározásukból közös megegyezéssel módosíthatják, vagy a szerződést megszüntethetik.
Ha az eltartott kéri a szerződés felbontását, akkor az eltartó követelheti addigi költségeinek a megtérítését.
Az eltartó is kérheti a szerződés felbontását, ha a szerződéskötés után megváltozott vagyoni körülményeinél
fogva az eltartás túlságosan nagy megterheléssel járna rá nézve.
Megszűnik a tartási szerződés, ha az eltartott meghal. Az eltartó halála esetén azonban a szerződésben
vállalt kötelezettsége az örököseire száll át, amennyiben az általa nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem
fedezi. Az örökösök vállalhatják a további eltartást a hagyaték értékének erejéig, de a szerződés felbontása
esetén nem követelhetik örökhagyójuk eltartásra fordított költségeit.
Előfordulhat, hogy a természetbeni tartás lehetetlenné válik, ilyenkor kompromisszumként az eltartási
szerződést életjáradéki szerződéssé kell alakítani, így a jogosult nem ápolást kap, hanem havonta egy
meghatározott összeget. Az átalakítás történhet véglegesen, de ideiglenesen is.
Életjáradéki szerződés alapján az egyik fél meghatározott pénzösszeg rendszeres, pl. havonta történő
fizetésére köteles, míg a másik ezért cserébe általában valamilyen ellenszolgáltatást nyújt. Az
ellenszolgáltatás jellemzően ingatlan. Egyebekben az életjáradéki szerződésre az eltartási szerződés szabályai
irányadóak.
Az életjáradéki szerződés érvényességi feltétele az írásba foglalás.
Házastársi közös vagyon
A házasság megkötésével a házastársak között a házassági életközösség fennállásának idejére házastársi
vagyonközösség keletkezik. Ennek megfelelően a házastársak osztatlan közös tulajdona mindaz, amit ez idő
alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, amelyik valamelyik házastárs különvagyonához
tartozik. Közös vagyon a különvagyonnak az a haszna is, amely a házassági életközösség fennállása alatt
keletkezett, levonva ebből a vagyonkezelés és fenntartás költségeit.
A közös szerzés egyenlő arányú szerzést jelent!
Az életközösség fennállása alatt szerzett, illetőleg annak megszűnésekor meglevő vagyontárgyakat a házastársak
közös tulajdonának kell tekinteni, hacsak különvagyoni jellegét nem bizonyítják. Ugyanígy vélelmezhető az is,
hogy a közös vagyontárgyra fordított érték (pl. felújítás) a közös vagyonból történt. A házasság
vagyonközösségéhez tartozó tárgyakat a házastársak közösen jogosultak kezelni, fenntartásuk és kezelésük
költségeit a közös vagyonból kell fedezni, ha pedig az erre nem elegendő, a házastársak kötelesek
különvagyonukból arányosan hozzájárulni a költségekhez.
- az a vagyontárgy, amely a házasság megkötésekor megvolt
- a házasság fennállása alatt örökölt, vagy ajándékba kapott vagyontárgy
- a személyes használatra szolgáló és szokásos mértékű, mennyiségű vagyontárgy
- a különvagyon értékén szerzett vagyontárgy
Az a különvagyonhoz tartozó tárgy, amely a mindennapi közös életvitelt szolgáló, valamint a szokásos mértékű
berendezési és felszerelési tárgy helyébe lép, 15 évi házassági együttélés után közös vagyonná válik.
A házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak az egymás közötti vagyoni viszonyaikat szerződéssel
rendezhetik. A szerződésben a Családjogi törvény rendelkezéseitől eltérően határozhatják meg, hogy mely vagyon
kerül a közös, illetőleg a különvagyonba. A házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további
használatát, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény
nélkül elhagyja. A lakásból távozó házastárs azonban a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére akkor
is jogosult, ha a lakás a másik fél különvagyona. A lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhető és
lakott forgalmi értékének különbözete. A megállapodást közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett
magánokiratba kell foglalni.
- a házasságkötés ténye
- a házassági életközösség létrejöttének és fennállásának ténye
E feltételek bármelyikének hiánya, illetve megszűnése esetén vagyonközösség nem jön létre, illetve megszűnik.
A házasságkötést megelőző élettársi kapcsolat tekintetében a ráutaló magatartásból vélelmezni lehet, hogy a
házastársak a házasságkötés előtti együttélésük során a közösen szerzett vagyontárgyakat továbbra is közösen
használják és kezelik, így - ellenkező megállapodás hiányában - azokat a házastársi közös vagyonuk részévé
kívánták tenni. Tehát a házasság vagyonjogi hatásait az életközösség tényleges kezdetének időpontjától kell
számítani.
Megszűnik a házassági vagyonközösség:
- a házastársak bármelyikének halála esetén
- a házasság felbontása vagy érvénytelenné nyilvánítása esetén (az életközösség fennállásától függetlenül)
- a házassági életközösség végleges megszűnésének napján (a házasság fennállásától függetlenül)
- a vagyonközösség bíróság általi megszüntetése esetén
Visszterhes vagyonátruházási illeték
Visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ingatlanszerzés, valamint az ellenérték fejében, vagy
más módon megszerzett ingó, illetve vagyoni értékű jog megszerzése esetén, mely öröklési vagy ajándékozási
illeték alá nem esik. Pl. adásvétel, csere, tartási, életjáradéki szerződés, vagy elbirtoklás útján való
vagyonszerzéskor a szerző fél illeték fizetésére kötelezett.
Az illetékkötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik. Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését
tartalmazó szerződést az ingatlanügyi hatósághoz 30 napon belül be kell nyújtani illetékkiszabás céljából az
ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel együtt. Az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog
bejegyzéséről szóló határozatot, valamint az illetékkiszabáshoz szükséges iratokat megküldi az adóhatóságnak.
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke.
Lakáscsere esetén az elcserélt lakások forgalmi értékének különbözete. Kettőnél több lakás tulajdonjogának
cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi
értékű ingatlanok értékkülönbözete.
Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző, vagy
azt követő 1 éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem
csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
A tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a
megszerzett vagyon forgalmi értéke.
A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg, vagy korábban alapított haszonélvezet, használat esetében a
tulajdonszerző a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes
vagyonátruházási illetéket.
A haszonélvezőt, használót a haszonélvezet, használat számított értéke után terheli illetékfizetési
kötelezettség.
Közös tulajdon megszüntetésekor, ha valamelyik fél a korábbi tulajdoni hányadánál nagyobb értékhez jut,
az értékkülönbözetet kell az illetékfizetés alapjául venni.
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke: 4%
Ingatlanszerzés visszterhes vagyonátruházási illetéke:
| Ingatlan típusa: | Forgalmi értékének: | Illeték: |
| Lakástulajdon | 4 millió Ft alatti része | 2% |
| 4 millió Ft fölötti része | 4% | |
| Egyéb ingatlan | 1 milliárd Ft alatti része | 4% |
| 1 milliárd Ft fölötti része | 2% (max. 200 millió Ft) |
Résztulajdon szerzésekor a szerzett tulajdoni hányaddal arányosítva alkalmazandó a fenti számítási mód.
Az illetéket 100 Ft-ra kerekítve kell kiszámítani.
Kedvezmények:
Új építésű lakás vásárlása esetén, amennyiben a forgalmi érték nem haladja meg a 30 millió Ft-ot, az első 15 millióra elengedik az illetéket.
35 évnél fiatalabbaknak 50% (max. 40 000 Ft) illeték-kedvezmény jár első lakástulajdonuk megszerzésére, amennyiben a lakás értéke nem haladja meg a 8 millió Ft-ot. Első lakastulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Nekik - kérelem alapján - a részletfizetést is engedélyezik max. 12 hónapra.
Részletfizetés vagy illetékkedvezmény más esetekben méltányossági kérelem benyújtásával kérhető, ezt az illetékhivatalnak kell elküldeni amikor megkapjuk a lakásvásárlás után kiszabott illetéket.
Illetékmentes a lakóház épitésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző 4 éven belül lakóházat épít az ingatlanon, amit a használatba vételi engedély igazol. Szándékáról az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.
a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazandó a 2%-os illeték, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog számított értéke képvisel a lakás forgalmi értékében.
Vagyoni értékű joggal terhelt lakástulajdon szerzésének visszterhes vagyonátruházási illetéke (ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot):
a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazandó a 2%-os illeték, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében.
Szerződésminták
- Ajándékozási szerződés ingatlanra
- Ajándékozási szerződés ingóságra
- Viszontkereset elbirtoklás tárgyában
- Tartási szerződés megosztott lakáshasználattal
- Tartási szerződés ingatlan átruházása fejében
- Tartási szerződés bérleti jogért
- Tartási szerződés megszüntetése
- Életjáradéki szerződés
- Házassági vagyonjogi szerződés
- Házassági vagyonközösség megszüntetése
- Házassági közös tulajdon megszüntetése
- Házastársi közös vagyon megosztása
