VAGYONI ÉRTÉKŰ JOGOK
Ingatlanokkal kapcsolatos jogszabályok
Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok.
Ingatlanokkal kapcsolatos vagyoni értékű jogok:
Haszonélvezeti jog - személyhez kötött jog, melynek alapján a haszonélvező a más személy tulajdonában lévő ingatlant (vagy ingóságot) birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja
Földhasználati jog - nem személyhez fűződik, hanem az épület mindenkori tulajdonosát illeti meg, ha a földterületen álló épület tulajdonjoga elkülönül a telek tulajdonjogától, a földre (földrészletre) használati jog illeti meg a jogosultat az épület fennállásáig
Használat joga - személyhez kötött jog, amelynek jogosultja a más tulajdonában lévő dolgot korlátozott mértékben használhatja és hasznait szedheti
Telki szolgalom - ingatlanon létesíthető jog, amelynek alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa a más tulajdonában lévő, szolgalommal terhelt ingatlant meghatározott terjedelemben használhatja, vagy valaminek a tűrésére késztetheti (pl. átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása)
Üdülőhasználati jog - üdülőszövetkezeti tagsági jogviszonyt feltételez, a tagot egy konkrétan meghatározott ingatlan évenkénti, meghatározott időtartamú használatára jogosítja fel, mely örökölhető
Bérleti jog - a bérbeadó garantálja a bérlés lehetőségét meghatározott időtartamra
A haszonélvezet
A haszonélvezet azt jelenti, hogy a haszonélvező az ingatlant hasonlóan használhatja, mintha a sajátja lenne,
még akkor is, ha nem az ő tulajdona. Leggyakrabban szülők részére biztosítják akkor, ha az ingatlant a gyermek
nevére írják (pl. adásvétel, ajándékozás). A haszonélvezeti jog biztosíthatja a szülőket arról, hogy életük
végéig fedél lesz a fejük felett.
A haszonélvezet tárgya lehet ingatlan, illetve ingó dolog is. A haszonélvezet kiterjedhet az adott dolog
egészére, vagy annak egy részére, de csak arra, ami a haszonélvezet keletkezésekor már megvolt.
Haszonélvezeti jog keletkezhet:
- szerződéssel
- bírósági és hatósági határozattal
- jogszabály útján
- örökléssel (pl. végintézkedésben)
Ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jog esetén szükséges, hogy azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.
Haszonélvezet alapítása lehetséges ingyenesen és visszterhesen egyaránt. Időtartamát tekintve lehet
meghatározott időre szóló, vagy határozatlan ideig tartó (pl. házasságig, özvegységig, holtig tartó)
haszonélvezet. Ha a szerződésben nem szerepel időtartam, akkor a haszonélvezeti jog a jogosult halálig
áll fenn.
Haszonélvezeti jog ugyanazon a dolgon több személyt is megillethet, akik vagy egymás mellett egy időben, vagy
sorrendben egymás után gyakorolják a jogot. Utóbbi esetben a sorrendben hátrább lévő haszonélvező a
jogaival csak akkor élhet, ha a sorrendben előbb lévő személy haszonélvezeti joga megszűnt.
Az egy időben történő haszonélvezet kizárólag szerződés útján keletkezhet.
Jogok és kötelezettségek
A haszonélvező az adott ingatlan tulajdonjogával nem rendelkezik, de azt birtokolhatja, használhatja és a
használatból eredő hasznokat élvezheti a haszonélvezet időtartama alatt. A haszonélvezeti jog gyakorlása
ingyenes, vagyis a tulajdonos ellenértéket nem kérhet a haszonélvezőtől. Az más kérdés, hogy a jog létesítése
ellenérték fejében is történhet.
A tulajdonosnak nincs joga a birtokláshoz, a használathoz és a hasznok begyűjtéséhez, kivéve ha azt a
haszonélvező átengedi számára. Azonban a haszonélvezeti jogot nem szünteti meg, ha a jogosult átmenetileg
nem gyakorolja jogait, vagyis ha úgy dönt, hogy jogát újból gyakorolni szeretné, a tulajdonos köteles tűrni,
hogy a haszonélvező birtokába, használatába vegye az ingatlant.
Kötelezettségek:
A haszonélvező viseli az ingatlan fenntartásával járó terheket, a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével. Őt terhelik az ingatlan használatával kapcsolatos költségek, a karbantartás, festés, tetőjavítás és más előre tervezhető kiadások, valamint köteles megfizetni az ingatlan közterheit. A haszonélvező a rendkívüli javítási és helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. Ezen költségek megtérítését a tulajdonostól kérheti.
A tulajdonos számára biztosítani kell az ingatlan láthatóságát, rendszeres ellenőrizhetőségét.
A tulajdonos tudomására kell hozni, ha a haszonélvezőt jogának gyakorlásában valaki akadályozza.
A haszonélvező köteles a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről és a beállott kárról értesíteni. A haszonélvező köteles tűrni, hogy a tulajdonos a veszély elhárítására, illetőleg a kár következményeinek megszüntetésére a szükséges intézkedéseket megtegye.
A haszonélvező nem köteles a rendeltetésszerű használat során keletkezett értékcsökkenés megtérítésére.A tulajdonos rendezi a rendkívüli javítások és helyreállítások költségét. Ezek lehetnek olyan kiadások, amik a haszonélvezet megszűnésével a tulajdonosra szállnak át (víz, csatorna, gáz, villany bekötése), vagy olyan károk helyreállítása, melyek a haszonélvező önhibáján kívül következtek be (vihar, földrengés, betörés...), illetve az előírásoknak való technológiai megfelelés (kéményseprés, hatósági felülvizsgálat).
A tulajdonosnak tiszteletben kell tartania a haszonélvező birtoklási, használati és haszonszerzési jogát, így csak abban az esetben használhatja az ingatlant, ha azt a haszonélvező megengedi számára.
Ha a haszonélvező (vagy akinek a használatot átengedte) az ingatlant nem a rendeltetésének megfelelő módon használja, rongálja, vagy az ingatlannak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását veszélyezteti és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását felfüggesztheti.
A tulajdonos az ingatlan tulajdonjogát bármikor átruházhatja, eladhatja, azonban ez a haszonélvezőt
nem befolyásolja, továbbra is az ingatlan haszonélvezője marad a szerződés szerinti időpontig.
Abban az esetben, ha a haszonélvezeti jogot elidegenítési és terhelési tilalommal együtt alapították,
az ingatlan értékesítése csak a haszonélvező szerződésbe foglalt hozzájárulásával, közös megegyezéssel
történhet.
A haszonélvezeti jog személyhez kötött, tehát nem ruházható át, nem adható el!
Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását át lehet engedni, de csak akkor, ha a tulajdonost erről
értesíti a haszonélvező és az - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt. Ez azt
jelenti, hogy az ingatlant hasznosítás céljából bérbe adhatja a haszonélvező, de ha a tulajdonos szeretné azt
visszabérelni, úgy mérlegelés nélkül vele kell megkötni a bérleti szerződést. Az ingyenes átengedésnek nincs
jogi feltétele.
A haszonélvező ingyenesen, vagy ellenérték fejében lemondhat haszonélvezeti jogáról, erre azonban nem
kötelezhető.
A haszonélvezet megszűnése
A haszonélvezeti jog megszűnik:
- a szerződésben meghatározott időtartam elteltével
- a haszonélvező halálával
- a haszonélvező lemondó nyilatkozatával
- a haszonélvezet tárgyának megsemmisülésével
- az ingatlan kisajátításával (a haszonélvező kártalanítása mellett)
A haszonélvezet megszűnésével a haszonélvező köteles az ingatlant visszabocsátani a tulajdonos birtokába. A visszaadási kötelezettség nem azt jelenti, hogy a dolgot ugyanolyan állapotban kell visszaadni, mint amilyenben a haszonélvezet keletkezésekor volt, hanem olyan állapotban, amilyenben a rendes gazdálkodás, rendeltetésszerű használat mellett lennie kell.
A haszonélvező felelős az ingatlanban bekövetkezett károkért, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő, elhasználható dolgokkal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet, a haszonélvezet megszűnésekor azonban köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni.
A haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az időközi értékcsökkenésnek megfelelő összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni.
Ha az ingatlan egészben, vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Ha tulajdonos az ingatlant nem állítja helyre, a haszonélvezet megszűnik, azonban ha helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled. Ebben az esetben a tulajdonos kérheti a haszonélvezeti jog korlátozását a bíróságtól a helyreállításra fordított összeghez mérten. Ha a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg lépett, a haszonélvező kérheti, hogy az összeget a helyreállításra, vagy pótlásra fordítsa a tulajdonos.
Özvegyi jog
Az özvegyi jog a túlélő házastárs haszonélvezeti joga. Amennyiben az örökhagyó végrendeletében nem az özvegyre
hagyja az ingatlant, akkor az özvegyet automatikusan özvegyi haszonélvezeti jog illeti meg.
Az özvegyi haszonélvezet korlátlan ideig, azaz az özvegy haláláig szól, azonban bármikor le lehet mondani
a jogról idő előtt, akár egyoldalúan, akár az özvegy és az örökösök között létrejött szerződéssel. Utóbbi
esetben az özvegy döntheti el, hogy ingyen, vagy visszterhesen mond le a haszonélvezeti jogáról.
A leszármazottak kérhetik a haszonélvezeti jog korlátozását egyes vagyontárgyakra. A korlátozások elbírálásánál
elsődleges szempont, hogy a haszonélvezet biztosítsa mindazokat a szükségleteket, melyekért az özvegy
élete során megdolgozott, figyelembe véve az özvegy saját vagyonát és az általa örökölt vagyonrészt is.
Amennyiben az örökhagyó a végrendeletében pontosan meghatározza, hogy az özvegy mely vagyontárgyak esetében
szerez özvegyi haszonélvezetet és melyekben nem, úgy ezen korlátozások kötelező érvényűek, azt megváltoztatni
nem lehet.
Mind a túlélő házastárs, mind az örökösök kérhetik az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását. A
megváltásra kerülő vagyonból a házastársat - vagy természetben, vagy pénzben - olyan rész illeti meg, amelyet
mint az örökhagyó gyermeke örökölne (pl. 3 gyermek esetén az özvegynek negyedrész jár). A házastárs által
lakott lakásra, az általa használt berendezési és felszerelési tárgyakra fennálló haszonélvezet megváltását
nem lehet kérni. Özvegyi haszonélvezeti jog megváltása kizárólag a hagyatéki eljárás során, ennek hiányában az
örökség megnyílásától számított 1 éven belül az illetékes közjegyzőnél lehetséges.
A túlélő házastárs özvegyi haszonélvezete megszűnik, ha az özvegy újraházasodik. Amennyiben
házasságkötés nélkül, úgynevezett élettársi viszonyban folytatja életét új párjával, úgy az özvegyi
haszonélvezet továbbra is megilleti.
Haszonélvezeti jog értéke
Az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog forgalmi értékcsökkenést eredményez.
A haszonélvezet értékének kiszámítása:
1 évi érték = a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi
értékének 1/20 része
Határozott időre szóló haszonélvezet értéke:
1 évi érték * évek száma(de max. a határozatlan idejű haszonélvezet értéke életkor szerint - lásd alábbi táblázat)
Határozatlan időre szóló haszonélvezet értéke:
Ha a határozatlan idejű vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának, vagy özvegységének idejére terjed, a jog értékét az illető személy életkorának alapulvételével kell megállapítani:
Jogosult életkora: Jog értéke: 25 év alatt 1 évi érték * 10 25-50 év 1 évi érték * 8 51-65 év 1 évi érték * 6 65 év fölött 1 évi érték * 4
Amennyiben több személytől függ a jog fennállása, mindig az idősebb életkora az irányadó.A fenti eseteken kívüli határozatlan idejű vagyoni értékű jog értéke:
1 évi érték * 5
Illeték
A haszonélvező a haszonélvezeti jog értéke után vagyonszerzési illetéket köteles fizetni, mely a jog megszerzésétől függően lehet:Haszonélvezeti joggal terhelten, ilyen jog alapításával egybekötötten átruházott, illetve örökölt, vagy elajándékozott ingatlan esetén a tulajdonszerző illetékfizetési kötelezettsége a következők szerint alakul:
Az illeték számításának alapja az ingatlan forgalmi értéke és a haszonélvezet fent ismertetett módon számított értéke közti különbözet. Az így csökkentett forgalmi érték után a szerzés jogcímének megfelelően szintén visszterhes vagyonátruházási, öröklési, vagy ajándékozási illeték fizetendő.
Adó
Vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából, megszüntetéséből, a jogról való lemondásból származó jövedelem adóköteles. A fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 16%. Amennyiben nem ellenérték fejében, hanem ingyen történik, akkor természetesen sem jövedelem, sem adókötelezettség nem keletkezik.
A jövedelem megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották.
A jövedelem kiszámítása:
A személyi jövedelemadó megállapításához figyelembe kell venni minden bevételt (vételár, cserébe kapott dolog). Nem számít bevételnek az 1982. január 1. előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó ellenérték. Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni. A bevételből levonható igazolt költségek:- megszerzésre fordított összeg és ezzel összefüggő kiadások (pl. illeték)
- értéknövelő beruházás (az átruházást megelőző 2 éven belüli komfortfokozat növelés, szobaszám növelés, emelet ráépítés, állagmegóvás...)
- átruházással kapcsolatos kiadások (pl. ügyvédi költség, hirdetési költség...)
Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevételt 75 %-kal kell csökkenteni.
A bevétel fenti kiszámítása után egyszerűen megállapítható a jövedelem is:Értékesítés időpontja: Jövedelem: Megszerzés éve a bevétel 100%-a Megszerzést követő 1. év a bevétel 100%-a Megszerzést követő 2. év a bevétel 90%-a Megszerzést követő 3. év a bevétel 60%-a Megszerzést követő 4. év a bevétel 30%-a Megszerzést követő 5. vagy további évek a bevétel 0%-a
Kedvezmények:Tovább csökkenthető az adóalap, ha az átruházásból származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben biztosított férőhely - visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti. Ha ez az adófizetést megelőzően történt, az adónak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetni, ha azt követően 2 éven belül, akkor az adózó adókiegyenlítésre jogosult.
Az adóhatóság a fizetésre kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire,valamint a jövedelem felhasználására való tekintettel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különösen akkor lehet számítani, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.
Szerződésminták
